【轉(zhuǎn)】濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

隨著居住小區(qū)的規(guī)模化、現(xiàn)代化,以及公司經(jīng)營的信息化和專業(yè)化,小區(qū)內(nèi)的個(gè)體商戶和中、小公司的數(shù)量不斷增多。有些業(yè)主為了招攬生意,在自家門前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù),一時(shí)間各種花花綠綠的廣告充斥了整個(gè)小區(qū),迷亂了人們的雙眼。這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主,但卻引起了小區(qū)其他業(yè)主的不滿,他們認(rèn)為這種行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的外觀,造成了整個(gè)物業(yè)的貶值。
    

從事商業(yè)活動的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶上張貼廣告,贊成和反對的業(yè)主所持的觀點(diǎn)截然不同。贊同張貼廣告的業(yè)主認(rèn)為:在自家窗戶上貼廣告,是自己對房屋行使所有權(quán)的一種方式,根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分,有權(quán)對房屋按照自己的意愿進(jìn)行裝飾,在自家窗戶上張貼廣告又沒有占用小區(qū)的共用部位,更沒有違反相鄰關(guān)系的規(guī)定,他人無權(quán)干涉。
    

反對張貼廣告的業(yè)主則認(rèn)為:廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶上,但卻是給所有人看的,從把小區(qū)作為一個(gè)整體的角度講,涉及的就不再是個(gè)別業(yè)主的問題,而是整個(gè)小區(qū)的外觀問題。個(gè)別業(yè)主在窗戶上張貼廣告影響了小區(qū)的景觀,進(jìn)而降低了整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì),這種行為雖然方便了個(gè)別人,卻損害了大多數(shù)人的利益。
    

究竟反對張貼廣告的業(yè)主對小區(qū)居住品質(zhì)的要求是否應(yīng)該得到滿足?物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會是否有權(quán)對業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為進(jìn)行管理?如果有管理權(quán),它的法律依據(jù)又是什么?在類似爭議不斷增多的今天,這些問題不容忽略,值得人們進(jìn)行認(rèn)真地加以探討和分析。
    

我們對上述問題的觀點(diǎn)是:
    

一、業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為不應(yīng)該被看作是純個(gè)人行為,而應(yīng)該是涉及到整個(gè)小區(qū)整體利益的行為。
    

因?yàn)楝F(xiàn)代的小區(qū)作為一個(gè)整體,小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益?；趯π^(qū)整體的保值、增值需要,基于全體業(yè)主對居住品質(zhì)的要求,小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境。
   

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。
   

業(yè)主大會的權(quán)利是基于法律的規(guī)定,業(yè)主委員會的管理權(quán)則是基于業(yè)主大會賦予的職權(quán)以及其自身負(fù)有的、監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的職責(zé)。
    

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條、第13條的規(guī)定:業(yè)主大會應(yīng)由全體小區(qū)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加,并由參會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過,可以作出決定,該決定對小區(qū)全體業(yè)主有約束力,全體業(yè)主必須執(zhí)行。也即如果全體小區(qū)有投票權(quán)的四分之一以上業(yè)主作出決定,反對在小區(qū)張貼廣告,那么,所有業(yè)主必須遵守,理由是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)的規(guī)定:業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則……以及該條例第17條第2款:業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定。
    

也就是說,如果大多數(shù)業(yè)主反對在窗戶上張貼廣告,可以通過業(yè)主大會的形式把這個(gè)要求體現(xiàn)出來,制定這方面的制度,也可以賦予業(yè)主委員會這方面的職責(zé),還可以把它寫進(jìn)業(yè)主公約,讓全體業(yè)主遵照執(zhí)行。
    

三、物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。
    

物業(yè)管理公司的管理權(quán)主要是基于三點(diǎn):1、相關(guān)法規(guī)的規(guī)定;2、物業(yè)管理委托合同的約定;3、物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
   

(一)物業(yè)管理公司對小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)的法律、法規(guī)依據(jù)主要有:
   

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定:對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
    

2、《北京市廣告管理試行辦法》第2條規(guī)定,凡在本市經(jīng)營、制作、刊播為宣傳商品或提供勞務(wù)、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)廣告,文化、社會廣告,外商廣告以及自設(shè)廣告的,均屬本辦法的管理范圍。廣告包括下列各種形式:……6.攝影廣告以及其它各種形式的廣告。
    

以上兩個(gè)規(guī)定說明:居住小區(qū)的小廣告屬于自設(shè)廣告,其廣告形式為“其他形式”,所以,其張貼小廣告的行為也應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門審批。如其未履行審批手續(xù),是一種違法行為。物業(yè)管理公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定,可認(rèn)為在小區(qū)內(nèi)自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為,物業(yè)管理公司應(yīng)制止其行為,并有權(quán)向有關(guān)部門報(bào)告。
    

3、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第12條規(guī)定,即物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:……

勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為;對造成損害,有權(quán)要求賠償;
    

該規(guī)定說明:在自家窗戶上張貼小廣告的行為可認(rèn)為是屬于損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為,物業(yè)管理公司有權(quán)進(jìn)行管理。
    

4、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第16條規(guī)定:房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定,有下列行為的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告,并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失:……(二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀,損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的;(三)私搭亂建,亂停放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用綠地或破壞綠化,污染環(huán)境,影響居住小區(qū)景觀,制造噪聲擾民的。
    

該規(guī)定說明:小廣告行為可認(rèn)為是屬于影響居住小區(qū)景觀,擅自改變房屋外觀的行為,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止。
    

(二)物業(yè)管理公司對小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約:
    

物業(yè)管理公司應(yīng)查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對物業(yè)管理公司權(quán)利的約定,查看對此問題是否有管理權(quán)。物業(yè)管理公司也應(yīng)查閱小區(qū)的《業(yè)主公約》,查看公約中對業(yè)主及承租人行為規(guī)范的規(guī)定,因?yàn)槲飿I(yè)管理公司為了全體業(yè)主的利益或大多數(shù)業(yè)主的利益,也有權(quán)制止一些業(yè)主和使用人不符合小區(qū)公約的行為。如這些文件中沒有這些方面的規(guī)定,我們建議應(yīng)予以補(bǔ)充。
   

(三)物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
    

這使得物業(yè)管理公司有權(quán)對一切有損小區(qū)全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主利益的行為,或有礙物業(yè)管理的行為負(fù)有職責(zé)和義務(wù)。這也我們認(rèn)為的最本質(zhì)和最重要的依據(jù)。基于這一點(diǎn),物業(yè)管理公司就完全有權(quán)對類似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理,而無需有法律和合同為依據(jù),這也是物業(yè)管理公司本身的職責(zé)所決定的。
    

另外,需要明確說明的是:物業(yè)管理公司也有權(quán)要求物業(yè)使用人清除小廣告。主要依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條第2款規(guī)定:物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。該規(guī)定說明業(yè)主及使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約,而物業(yè)管理公司有權(quán)對違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行制止,無論是業(yè)主還是使用人。

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