【轉(zhuǎn)】物業(yè)管理咨詢

對物業(yè)公司項目經(jīng)理來講，什么是最頭痛的事情？我想最頭痛的莫過于人員流動了。

每次聽到某某人向我提離職，我對這個人就“恨的牙癢”。

很多人都是從一張白紙來到物業(yè)管理處，該教的都教了，工作流程也熟悉了，人員也熟悉了，業(yè)主也熟悉了，離職對物業(yè)經(jīng)理是潑冷水，冰水。

就我個人分析，物業(yè)公司員工流動性大的原因大致有這么幾點：

1、服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員接收垃圾情緒的機(jī)會比較多，很多人從事這樣一個行業(yè)，角色難以轉(zhuǎn)換，沒有把自己真正定位于一個“服務(wù)員”，由于突發(fā)的委屈情緒造成突發(fā)的離職情況比較普遍；

2、行業(yè)薪酬透明，差異不大。在哪干都一樣，一些微小的因素造成的變化就可能引起人員的流動，比如朋友或親人工作地點的變化等；

3、物業(yè)人員由于收入有限，很大部分沒有固定的居住地點，租居地的變化也往往引起工作地點的變化；

4、服務(wù)行業(yè)企業(yè)大多不重視企業(yè)文化建設(shè)，造成員工對企業(yè)普遍沒有歸屬感；

5、行業(yè)內(nèi)員工很多來自周邊農(nóng)村剩余勞動力，秋收、夏收以及春節(jié)都是離職高峰期；

6、90后員工情緒化嚴(yán)重，對企業(yè)和事業(yè)責(zé)任意識不夠，一言不合就離職。目前除了保潔崗，維修、客服和秩序隊伍90后占了很大的比例。

員工流動影響我們正常工作的開展，而且，對于物業(yè)員工來講，大都還有小心思，有計劃離職的時候，他不會提前給你提出來，怕影響考核。所以往往提出的時候都很突然，恨不得頭天提出來，第二天就走，連給你考慮和交接的時間都沒有。事實上，不告而別的也有很多。

那么，面對以上的事實和特點，物業(yè)經(jīng)理怎么應(yīng)對？鐵打的營盤流水的兵，這個營盤該怎么打？

我們在團(tuán)隊建設(shè)上，為了應(yīng)對這種行業(yè)特點，主要做了以下幾項工作，最大程度上抵消人員流動對正常工作的影響：

1、在同部門、同級別、同崗位之間，員工的實行AB制。任何一個員工必須有一個固定的對班，要求這兩個人工作上深度融合，在A休息、請假的時候，將工作固定交接給B，原則上兩個人不能同時休息，必須有一個人在崗。要求兩個人有固定的交接手續(xù)，沒有交接手續(xù)嚴(yán)禁調(diào)休或請假；

2、在物業(yè)管理處管理層或者同部門中要有固定的職務(wù)順序。比如：秩序崗，秩序主管后要有一個職務(wù)序列，在主管休息或者外出，固定交接下一位序列人，以此類推。管理層也是，物業(yè)經(jīng)理和幾個主管也要有順序，固定的職務(wù)代理順序。

3、固定時間段內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理跟基礎(chǔ)員工要有一次座談，和基礎(chǔ)員工面對面，傾聽員工的心聲，從基礎(chǔ)崗位看看我們的管理制度、方法是否得到認(rèn)同。對基礎(chǔ)員工定期的滿意度調(diào)查，對物業(yè)管理處的意見，對主管或者班長的意見等等要有梳理，對班長、主管的管理也是一種考核。

4、作為物業(yè)經(jīng)理要將自己的聯(lián)系方式傳遞到每一個員工，基礎(chǔ)員工跟物業(yè)經(jīng)理有保險的溝通渠道，這樣員工在受到不公正或者不公平的待遇的時候有一個傾述的地方，“終極裁判”的存在對基層管理人員是一種無形的監(jiān)督。

5、把后勤做好，很多物業(yè)管理處都有餐廳和宿舍，重視餐廳就餐質(zhì)量、重視辦公和宿舍的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

這樣做下來，每個人的不可替代性變?nèi)?，AB制保證在一個人出現(xiàn)突發(fā)情況的時候還有一個候補(bǔ)及時補(bǔ)位，來了新人不至于脫節(jié)，職務(wù)順序也是。

同時，這么做，就等于告訴我們的員工，你們每一個人都不是不可或缺的，徹底根治在管理中某些人員以此要挾，“你不給我加工資我就走，我走了看你怎么辦”，就是告訴員工，你走了，有人替，迅速替，對于穩(wěn)定人員的情緒也是一個輔助。

物業(yè)行業(yè)就是關(guān)于人的行業(yè)，一個物業(yè)管理處在管理上、服務(wù)上出問題都能追索到團(tuán)隊上，這要求我們的物業(yè)經(jīng)理是個多面手，在業(yè)主面前是善面，在員工面前是公平面，在公司面前是勞心面。

服務(wù)行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，我們對這個行業(yè)的前景毋庸置疑，深入其中，都會發(fā)現(xiàn)和總結(jié)很多在對人、對事的規(guī)律和特點，希望能和物業(yè)行業(yè)同仁一同探討物業(yè)服務(wù)的點點滴滴和方方面面。

最后：物業(yè)經(jīng)理要公平對待每一個員工，親戚和朋友就不要往隊伍里插了，他只會破壞你的業(yè)績，未來物業(yè)的職業(yè)隊伍建設(shè)不能單靠忠誠，還要靠制度，靠體系，靠空間。